보증보험 없어도 포기 마세요! 공매 넘어간 전세집, '최우선 변제금'으로 내 돈 지키는 법.

보증보험 없어도 포기 마세요! 공매 넘어간 전세집, '최우선 변제금'으로 내 돈 지키는 법. 🛡️

 

안녕하세요, 여러분! 😊

혹시 살고 계신 소중한 전세집이 갑자기 공매로 넘어갔다는 소식을 듣고

밤잠 설치신 적 있으신가요?

 

특히 전세보증보험에 가입하지 않은 상태라면,

"내 피 같은 보증금을 다 날리는 건 아닐까?" 하는 공포감이 정말 크실 거예요.

 

하지만 너무 절망하지 마세요. 우리 법에는

사회적 약자를 보호하기 위한 최후의 안전장치,

바로 '최우선 변제금'이라는 제도가 있습니다.

 

은행 빚이나 세금보다도 더 먼저,

내 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 아주 강력한 권리랍니다.

 

오늘은 보증보험 없이도 공매에서 살아남을 수 있는

'최우선 변제금'의 자격 조건과 신청 방법,

그리고 많은 분들이 실수하는 '기준일' 확인법까지 아주 쉽게 정리해 드릴게요.

함께 차근차근 알아봐요! 💪

 

📋 목차

• 1. 최우선 변제금이란? 세입자의 마지막 희망 🌟
• 2. 나는 해당될까? '소액 임차인' 자격 체크 ✅
• 3. 지역별 보증금 한도와 변제 금액 총정리 📊
• 4. 함정에 빠지지 마세요! '기준 시점'의 비밀 ⚠️
• 5. 돈 받으려면 필수! 배당요구와 거주 요건 📝
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼, 가장 먼저 최우선 변제금이란 정확히 무엇이고, 왜 중요한지부터 알아볼까요? 🌟

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1. 최우선 변제금이란? 세입자의 마지막 희망 🌟

공매나 경매가 진행되면 보통 '순서'대로 돈을 나눠 갖습니다. 먼저 등기를 설정한 은행이나 압류를 건 관공서가 돈을 가져가고, 세입자는 그다음 순위가 되기 쉽죠. 하지만 '최우선 변제금'은 이 줄 서기 규칙을 무시하는 강력한 '새치기 권한'입니다.

은행보다, 세금보다 먼저 받는다!

주택임대차보호법에 따라, 경제적 약자인 소액 임차인이 최소한의 주거 생활을 유지할 수 있도록, 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저(최우선적으로) 배당해 주는 제도입니다. 집주인이 국세를 체납했든, 은행에 빚이 많든 상관없이 이 금액만큼은 0순위로 챙겨줍니다.

단, 보증금 '전액'을 돌려주는 것은 아니고, 법에서 정한 한도 내에서 '일부'만 돌려받을 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

💎 핵심 포인트:
보증보험이 없더라도 최우선 변제금 요건만 갖추면,
낙찰 대금의 1/2 범위 내에서 일정 금액을 확실하게 건질 수 있습니다.

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다음은, 내가 과연 이 혜택을 받을 수 있는 '소액 임차인'인지 확인하는 방법을 알려드릴게요! ✅

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2. 나는 해당될까? '소액 임차인' 자격 체크 ✅

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"내 전세금이 3억인데, 나도 소액 임차인일까?"
최우선 변제금을 받기 위해서는 딱 두 가지 조건이 필요합니다. ① 경매/공매 개시 결정 등기 전까지 대항력 갖추기, 그리고 ② 보증금 액수가 법정 한도 이내일 것입니다.

조건 1: 대항력 확보 (전입신고 + 점유)

가장 기본입니다. 공매가 시작된다는 등기가 건물 등기부등본에 올라가기 전까지, 여러분은 전입신고를 마치고 실제로 그 집에 살고 있어야(점유) 합니다. 확정일자는 최우선 변제금 요건이 아닙니다. (확정일자는 우선변제권 요건임) 하지만 보통 전입신고 할 때 같이 받아두시죠?

조건 2: 보증금 범위 (소액 보증금)

여러분의 전세 보증금이 법에서 정한 '소액 보증금' 기준 이하여야 합니다. 이 기준은 지역마다 다르고, 시기마다 다릅니다. 서울에 산다고 무조건 1억 6,500만 원 이하가 아니라, 등기부등본상 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜에 따라 기준 금액이 달라진다는 점이 핵심입니다.

⚠️ 주의: 만약 보증금이 기준을 단 1원이라도 초과하면, 최우선 변제금은 단 한 푼도 받을 수 없습니다. (예: 기준이 1억 6,500만 원인데 보증금이 1억 7,000만 원이면 0원)

 

그럼 구체적으로 지역별 보증금 한도와 받을 수 있는 돈이 얼마인지 표로 정리해 드릴게요! 📊

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3. 지역별 보증금 한도와 변제 금액 총정리 📊

아래 표는 현재 시점(2024~2025년 기준)에서 적용되는 최신 기준입니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯, 여러분 집에 오래된 근저당이 있다면 이 표가 아닌 과거 기준표를 봐야 합니다. (이 부분은 다음 챕터에서 상세히 설명할게요!)

일단 내 집에 선순위 근저당이 없거나, 아주 최근에 설정되었다고 가정했을 때의 기준입니다.

지역 구분	보증금 범위 (이하)	최우선 변제금액 (최대)
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
과밀억제권역 (서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시 (과밀/군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원

표 보는 법 예시

예를 들어, 서울에 사는 김철수 씨의 전세 보증금이 1억 6,000만 원이라면? 1억 6,500만 원 이하에 해당하므로 소액 임차인 자격이 있습니다. 공매가 진행되면 보증금 중 최대 5,500만 원을 가장 먼저 배당받고, 나머지 1억 500만 원은 순위에 따라 배당받게 됩니다.

 

하지만 여기서 정말 많은 분들이 놓치는 치명적인 함정이 있습니다. 바로 '기준 시점'입니다! ⚠️

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4. 함정에 빠지지 마세요! '기준 시점'의 비밀 ⚠️

 

이 부분은 별표 다섯 개(⭐⭐⭐⭐⭐) 쳐주세요. 많은 세입자 분들이 "나는 올해(2025년) 이사 왔으니까 당연히 올해 기준을 적용받겠지?"라고 생각합니다. 하지만 절대 그렇지 않습니다.

내 전입일이 아니라 '근저당 설정일'이 기준!

법원이나 캠코는 담보물권자(은행 등)의 예측하지 못한 손해를 막기 위해, 내가 전입한 날짜가 아니라 등기부등본상 가장 빠른 담보물권(말소기준권리) 설정일 당시의 법령을 따릅니다.

💡 시뮬레이션:
- 나의 상황: 2024년 5월 서울 전세 입주, 보증금 1억 6,000만 원
- 집 상태: 집주인이 2017년에 받은 근저당 대출이 있음

👉 결과: 나는 2024년 기준(1억 6,500만 원 이하)이 아닌, 2017년 기준을 적용받습니다.
2017년 당시 서울의 소액 임차인 기준은 1억 원 이하였습니다.
따라서 내 보증금(1억 6,000만 원)은 기준(1억 원)을 초과하므로, 최우선 변제금을 한 푼도 받을 수 없습니다. 😱

그러니 반드시 등기부등본을 떼어서 '을구'에 있는 가장 빠른 근저당권 설정 날짜를 확인하고, 그 날짜에 해당하는 '인터넷 등기소 소액임차인 기준표'를 찾아보셔야 합니다.

대법원 인터넷등기소 바로가기

👉 소액임차인 기준표 확인하기

 

다음은, 자격을 갖췄다면 실제로 어떻게 돈을 받아야 하는지, 필수 절차를 알려드릴게요! 📝

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5. 돈 받으려면 필수! 배당요구와 거주 요건 📝

소액 임차인 자격이 된다고 가만히 있으면 나라에서 돈을 입금해 줄까요? 절대 아닙니다. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다는 말이 있죠. 반드시 액션을 취해야 합니다.

1. 배당요구 종기일까지 '배당요구' 신청

공매 통지서에 적힌 '배당요구 종기일' 내에 반드시 온비드(Onbid) 홈페이지나 캠코 지사를 통해 배당요구를 해야 합니다. 이 기한을 하루라도 넘기면 최우선 변제금 자격이 있어도 돈을 못 받습니다. 정말 억울한 일이 생기지 않도록 알람을 맞춰두세요!

2. 배당받을 때까지 이사 금지!

배당요구를 신청했다고 끝이 아닙니다. 공매 절차가 끝나고 배당표가 확정되는 그날까지 해당 주택에 전입신고가 되어 있어야 하고, 실제로 살고 있어야(점유) 합니다. 중간에 무서워서 이사를 가버리거나, 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 상실되어 최우선 변제금을 못 받을 수도 있습니다.

부득이하게 이사를 가야 한다면, 법원에 '임차권 등기명령'을 신청해서 등기부등본에 내 권리를 박제해 놓고 가셔야 합니다.

 

마지막으로, 최우선 변제금과 관련해 자주 묻는 질문들을 모아봤습니다. ❓

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 전세금이 3억인데, 1억 6,500만 원으로 계약서를 다시 쓰면 받을 수 있나요?

공매 개시 결정 등기 전에 보증금을 낮춰서 재계약하고, 실제로 그 금액만 주고받았다는 것이 입증되면 가능할 수도 있습니다. 하지만 공매 직전에 급하게 금액을 낮춘 경우, 사해행위(채권자를 해치는 행위)로 의심받아 인정되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

 

Q2. 최우선 변제금은 전액 다 주는 건가요?

아닙니다. 위 표에 있는 '최대 변제 금액'(예: 서울 5,500만 원)까지만 줍니다. 내 보증금이 1억 원이어도 5,500만 원만 먼저 받고, 나머지 4,500만 원은 일반 순위에 따라 배당받아야 합니다.

 

Q3. 확정일자가 없어도 받을 수 있나요?

네! 최우선 변제금은 확정일자가 없어도 됩니다. 전입신고와 실거주(점유)만 하고 있으면 됩니다. 반면, '우선변제권'(남은 돈 순서대로 받기)을 쓰려면 확정일자가 반드시 필요합니다.

 

Q4. 낙찰 대금이 너무 적으면 어떡하나요?

만약 집이 너무 싸게 팔려서 낙찰 대금의 1/2이 소액 임차인들의 최우선 변제금 합계보다 적다면, 그 1/2 범위 내에서 비율대로 쪼개서 받게 됩니다. 전액을 다 못 받을 수도 있다는 뜻입니다.

 

Q5. 오피스텔이나 상가 주택도 해당되나요?

주거용으로 사용하고 있고 전입신고를 했다면 사실상 주택으로 인정받아 최우선 변제금을 받을 수 있습니다. 다만 상가 건물 임대차 보호법은 기준 금액이 다르니 별도로 확인해야 합니다.

 

자, 이제 오늘 내용을 한눈에 보기 좋게 요약해 드릴게요! 📝

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최우선 변제금 체크포인트 요약 📝

 

보증보험이 없다고 해서 모든 것을 포기하기엔 이릅니다.

'최우선 변제금'은 법이 보장하는 여러분의 강력한 권리입니다.

 

오늘 알려드린 기준 시점과 배당요구 절차를 꼭 기억하셔서,

소중한 자산의 일부라도 반드시 지켜내시길 바랍니다.

 

✅ 자격 확인: 내 전입일이 아닌 '선순위 근저당 설정일' 기준 보증금 한도 확인!
✅ 필수 요건: 경매 기입 등기 전 전입신고 + 점유 완료.
✅ 절차 준수: 배당요구 종기일 내 무조건 신청, 돈 받을 때까지 이사 금지.
✅ 한도 체크: 서울 5,500만 원 등 지역별 최대 금액 한도 내에서 배당.

 

어려운 상황이지만, 아는 만큼 보입니다.

꼼꼼히 챙겨서 꼭 좋은 결과 있으시길 진심으로 응원합니다! 힘내세요! 🏠🍀