분양권 받은 후 주택 추가 구매 시 취득세 주택 수 산정 기준 정리 🏘️
안녕하세요, 여러분!
요즘 부동산 거래하시는 분들 중 분양권을 먼저 받고, 이후에 다른 집을 추가로 사는 경우 많으시죠?
이때 가장 많이 혼란스러운 부분이 바로 “취득세 중과가 될까?” 하는 부분이에요.
즉, 분양권을 가진 상태에서 주택을 취득하면 2주택으로 볼까? 하는 질문인데요, 이는 세금에 직접적인 영향을 주는 핵심 포인트랍니다.
오늘은 분양권과 주택 수 산정 기준을 명확히 정리해드릴게요. 취득세 중과를 피하려면 어떤 순서로 취득해야 하는지도 함께 안내해드릴게요!
📋 목차
그럼 첫 번째로, 분양권이 세법상 주택으로 인정되는지부터 확인해볼까요?
분양권은 주택으로 볼까? 세법 기준은? 🏢
분양권은 '아직 주택 아님' → 단, 취득세에선 예외 있어요
일반적으로 분양권은 주택이 아니라 권리로 봅니다. 등기되지 않은 상태이기 때문이에요.
그러나 2020년 8월 12일부터는 지방세법 개정에 따라 일부 세목(취득세 등)에서는 분양권도 주택 수로 포함됩니다.
취득세에서 주택 수 판단 기준 요약
| 구분 | 주택 수 포함 여부 |
|---|---|
| 분양권 | 포함 (2020.08.12 이후 취득 시) |
| 입주권 | 포함 |
| 준공 후 주택 | 당연히 포함 |
| 2020.8.11 이전 분양권 | 불포함 |
법령 참고 링크
다음은, 분양권과 주택을 어떤 순서로 취득하느냐에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다!
분양권 먼저? 주택 먼저? 순서에 따라 달라지는 세금 💸
분양권과 주택 취득 순서가 세금 차이를 만든다!
분양권을 먼저 갖고 있는 상태에서 주택을 추가로 사는 경우와, 반대로 기존 주택이 있는 상태에서 분양권을 취득하는 경우는 취득세율이 달라집니다.
그 이유는 해당 시점의 주택 수 기준으로 '다주택자' 여부를 판단하기 때문이에요.
순서에 따른 취득세율 차이
| 취득 순서 | 주택 수 판단 기준 | 취득세율 |
|---|---|---|
| ① 분양권 → 주택 | 분양권 포함 2주택 | 8% (중과세율) |
| ② 주택 → 분양권 | 분양권은 일반 취득 | 1.1% (비중과) |
주의! 취득일 기준 판단
세금 산정은 ‘계약일’이 아니라 ‘잔금일 또는 등기일’을 기준으로 판단돼요. 순서가 바뀌지 않도록 주의하세요.
국세청 질의회신 참고
다음은 분양권이 실제로 '주택'으로 변하는 시점이 언제인지 알려드릴게요!
분양권이 주택이 되는 시점은? 🕐
등기 완료 시점부터 '주택'으로 간주
분양권은 계약 당시에는 ‘주택’이 아니지만, 건축이 완료되고 소유권 이전등기가 이루어진 시점부터 ‘주택’으로 봅니다.
따라서 세법상 주택 수에 포함되는 시점은 ‘등기일’ 기준으로 판단돼요.
단, 취득세에선 예외로 분양권도 포함
앞서 설명했듯이 취득세 산정 시에는 예외적으로 분양권도 주택 수에 포함되므로, 실제 주택이 아니어도 다주택자로 간주될 수 있어요.
세법별 주택 포함 시점 비교
| 세금 종류 | 주택 포함 기준 시점 |
|---|---|
| 종합부동산세 | 등기일 이후 |
| 양도소득세 | 등기일 이후 |
| 취득세 | 분양권 취득일도 포함 |
관련 참고 자료
다음은 예외적으로 주택 수에 포함되지 않는 경우를 살펴볼게요!
예외적으로 주택 수에서 제외되는 경우는? ⚠️
모든 주택이 주택 수에 포함되진 않아요!
취득세 계산 시에도 일정 요건을 만족하는 경우, 주택 수 산정에서 제외할 수 있어요.
이는 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 예외조항이 적용되기 때문입니다.
예외 인정 사례 정리
| 유형 | 주택 수 포함 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 제외 가능 | 1년 이내 기존주택 매도 조건 |
| 상속주택 | 제외 가능 | 상속 개시 후 5년간 인정 |
| 농어촌주택 | 제외 가능 | 주택 외 별도 기준 적용 |
주의사항
- 제외 요건을 충족하지 못하면 중과세율 적용됨
- 지자체별 판단 기준이 다를 수 있어 사전 문의 필수
행안부 해설 자료 보기
다음은 실제 사례로 보는 취득세 계산 예시를 소개할게요!
실제 사례로 보는 취득세 계산 예시 💯
사례1. 분양권 후 주택 구매한 경우
상황: 2023년 분양권 취득 → 2024년 기존 주택 매수
분양권 가격: 4억 원
기존 주택 가격: 3억 원
| 주택 수 판단 | 취득세율 | 세금 |
|---|---|---|
| 분양권 포함 2주택 | 8% | 3억 × 8% = 2,400만 원 |
사례2. 기존 주택 보유 후 분양권 취득
상황: 2022년 주택 보유 중 → 2024년 분양권 분양
분양권 가격: 4억 원
| 주택 수 판단 | 취득세율 | 세금 |
|---|---|---|
| 분양권은 별도 취급 | 1.1% | 4억 × 1.1% = 440만 원 |
같은 금액이어도 순서에 따라 세금이 최대 5배 이상 차이날 수 있습니다!
취득세 계산기 링크
다음은 자주 묻는 질문들을 정리해드릴게요!
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 분양권만 있어도 다주택자가 되나요?
취득세 기준으로는 분양권도 주택 수에 포함돼 다주택자로 간주될 수 있습니다. 특히 2020년 8월 12일 이후 분양권부터 적용돼요.
Q2. 분양권을 판 후에도 주택 수에 포함되나요?
아니요. 분양권 양도 후에는 해당 권리는 소멸되므로 더 이상 주택 수에 포함되지 않아요. 단, 잔금이나 등기가 되기 전이어야 합니다.
Q3. 분양권 취득 후 기존 주택을 팔면 중과세는 피할 수 있나요?
일시적 2주택 요건을 충족한다면 중과세율을 피할 수 있어요. 일반적으로 기존 주택을 1년 이내에 처분해야 혜택을 받을 수 있습니다.
Q4. 주택 말고 상가를 갖고 있으면 주택 수에 영향 있나요?
아니요. 상가는 주택이 아니므로 주택 수 산정에서 제외됩니다. 단, 오피스텔은 거주용 여부에 따라 다를 수 있어요.
Q5. 취득세 납부는 언제까지 해야 하나요?
잔금 지급일 또는 등기일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 미납 시 가산세가 부과될 수 있으니 주의하세요.
이제 마지막으로 전체 내용을 정리하며 마무리할게요!
마무리하며 🚀
✅ 분양권도 주택 수에 포함된다는 점, 이제 정확히 알고 계셔야 해요.
특히 취득세는 예외적으로 포함되니 꼭 주의하세요.
✅ 분양권을 먼저 취득하고 주택을 사면 중과세율(8%)이 적용될 수 있으니,
취득 순서가 매우 중요합니다.
✅ 일시적 2주택, 상속주택,
농어촌주택처럼 예외 규정도 잘 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.
앞으로도 헷갈리는 부동산 세금 이슈, 티스토리에서 하나씩 풀어드릴게요!
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