임대인 근저당 없는 집이라도 놓치기 쉬운 전세 계약 함정 모아보기.

임대인 근저당 없는 집이라도 놓치기 쉬운 전세 계약 함정 모아보기. ⚠️

안녕하세요, 여러분! 😊

전세 계약할 때 등기부등본을 확인해 근저당이 없는 집을 찾으면 안심이 되시죠?

하지만 근저당이 없다고 해서 무조건 안전한 건 아니에요.

체납 세금, 이중계약, 특약 미비 등

생각지도 못한 함정들이 숨어 있을 수 있습니다.

오늘은 겉보기에 안전해 보여도 놓치기 쉬운 전세 계약의 함정들을 모아봤어요.

하나씩 꼼꼼히 확인해보면

여러분의 보증금을 훨씬 더 안전하게 지킬 수 있답니다! 🏠

그럼, 첫 번째로 계약 당일 근저당 설정 사기부터 자세히 알아볼게요! 🏦

계약 당일 근저당 설정 사기 🏦

등기부등본에 근저당이 없다고 안심하셨나요? 하지만 전세계약 당일, 임대인이 새롭게 근저당이나 대출을 설정하면 보증금이 위험해질 수 있어요.

특히 전입신고의 효력이 다음날 0시부터 발생하기 때문에, 같은 날 근저당이 설정되면 은행이 우선순위를 가져가게 됩니다.

계약 당일 근저당 설정 사기의 원리

상황	결과
임대인이 계약 당일 대출 실행	은행이 선순위 권리자가 되어 임차인 보증금보다 먼저 변제
임차인은 전입신고만 하고 확정일자 늦게 받음	대항력·우선변제권 순위에서 밀려 보증금 회수 위험

💡 TIP: 잔금 지급 직전에 최신 등기부등본을 발급하고, 계약서 특약에 "잔금 지급 전 권리변동 시 계약 해제 가능"을 반드시 기재하세요.

이중계약·위장 계약의 위험 ⚠️

등기부등본에 근저당이 없어도 이중계약이나 위장 계약이 숨어 있을 수 있어요.

집주인이 같은 집을 두 명 이상의 세입자에게 계약하거나, 심지어 임대인이 아닌 사람이 소유자인 것처럼 꾸며 계약하는 경우도 있답니다.

이중계약·위장 계약 사례

집주인이 전세 계약을 두 명과 동시에 체결해 보증금을 이중으로 받음
위장된 임대인이 ‘소유자 행세’를 하며 임차인과 계약 후 잠적
중개사가 소유자 확인 절차 없이 계약을 중개해 피해 발생

유형	위험	예방 방법
이중계약	보증금 반환 불가, 우선순위 밀림	입주 여부 현장 확인, 계약 직후 전입신고
위장 계약	실제 소유자와 무관, 계약 무효	등기부등본 소유자와 신분증 대조

💡 TIP: 임대인의 신분증, 인감증명서, 소유자 정보가 등기부등본과 일치하는지 꼭 확인하세요. 필요하다면 주민센터에서 임대인 세대 열람을 요청할 수 있습니다.

임대인 세금 체납과 압류 리스크 💰

근저당이 없는 집이라도 임대인의 세금 체납이 있다면 보증금이 위험할 수 있어요.

세금을 체납하면 국세청이나 지자체에서 건물에 압류를 걸 수 있고, 경매 시 압류권이 우선해서 배당을 가져가기 때문에 임차인의 보증금이 밀릴 수 있습니다.

세금 체납으로 인한 보증금 위험

임대인의 국세·지방세 체납 → 건물에 압류 등록
경매 절차 진행 시 세금 채권이 최우선 배당
임차인의 보증금이 후순위로 밀려 회수 불가 가능성

체납 유형	위험성	예방 방법
국세 체납	압류·체납처분 시 우선 배당	국세청 납세증명서 확인
지방세 체납	지자체에서 재산 압류 가능	주민센터·시청 세무과 확인

💡 TIP: 임대인에게 납세증명서를 요구하거나, 직접 국세청·지자체에서 체납 여부를 확인하세요.

전출신고 유도 및 세대주 변경 함정 🏘

임차인의 보증금 보호는 전입신고 + 점유 상태를 유지해야만 가능합니다. 그런데 일부 악의적인 임대인은 임차인에게 전출을 유도하거나 세대주 변경을 요구해 대항력을 무력화시키기도 해요.

이 경우 임차인의 보증금은 매우 위험한 상황에 놓이게 됩니다.

전출신고 유도의 사례

임대인이 “잠깐 전출신고만 해달라”고 요구하는 경우
세입자의 주소를 빼서 다른 세입자를 들이는 이중계약에 활용
세대주를 변경해 임차인의 대항력을 상실시킴

상황	위험	예방책
전출신고 요청	대항력 상실	절대 응하지 말 것
세대주 변경 요구	보증금 보호 효력 약화	세대주 지위 유지

💡 TIP: 임대인의 어떠한 전출·세대주 변경 요구에도 응하지 마세요. 계약서 특약에 “임차인의 전출신고 요구 불가”를 명시하는 것도 안전합니다.

깡통전세와 전세가율 함정 📉

겉보기엔 근저당도 없고 안전해 보여도, 전세가율이 높으면 ‘깡통전세’ 위험에 빠질 수 있어요.

전세가율이란 매매가 대비 전세금 비율을 말하는데, 이 비율이 80%를 넘으면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

깡통전세 위험이 생기는 원리

집값 하락 시 매각 금액이 보증금보다 낮아짐
근저당이 없어도 매매가 하락으로 보증금 회수 불가
신축 빌라, 오피스텔에서 자주 발생

구분	안전 전세	깡통전세 위험
전세가율	70% 이하	80% 이상
보증금 회수 가능성	집 매각 시 안전	집값 하락 시 보증금 손실

💡 TIP: 계약 전 반드시 KB시세, 국토부 실거래가 공개시스템 등을 확인하고, 전세가율이 높으면 피하는 게 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

Q1. 근저당 없는 집은 무조건 안전한가요?

아니요. 근저당은 없더라도 세금 체납, 압류, 깡통전세 위험 등 다른 리스크가 존재해요. 항상 추가 확인이 필요합니다.

Q2. 잔금 지급 전에 전입신고해도 대항력이 생기나요?

아니요. 전입신고만 하고 실제 점유(입주)가 없으면 대항력이 발생하지 않아요. 잔금을 치르고 입주한 뒤 전입신고를 해야 안전합니다.

Q3. 임대인이 전출신고를 요구하면 해줘야 하나요?

절대 안 됩니다. 전출신고를 하면 대항력이 상실되어 보증금이 매우 위험해져요.

Q4. 깡통전세는 어떻게 피할 수 있나요?

전세가율 80% 이상은 피하는 것이 안전합니다. 계약 전 KB부동산 시세와 국토부 실거래가 공개시스템을 꼭 확인하세요.

Q5. 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요?

임대인에게 납세증명서 제출을 요청하거나 국세청·지자체를 통해 직접 확인할 수 있습니다.

Q6. 특약 조항은 꼭 넣어야 하나요?

네, 필수입니다. 권리변동 시 계약 해제 가능, 수리 책임, 전출신고 금지 등의 특약을 반드시 넣어야 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.

다음은, 오늘 내용을 핵심 요약하며 마무리해드릴게요! ✅

임대인 근저당 없는 집이라도 놓치기 쉬운 전세 계약 함정 요약 ✅

오늘은 근저당이 없는 집이라도

전세 계약에서 놓치기 쉬운 다양한 함정들을 살펴봤습니다.

보증금을 지키려면 단순히 등기부등본만 확인하는 것이 아니라,

세금 체납·전세가율·특약 조항까지 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요합니다.

✅ 계약 당일 근저당 설정 사기 주의 — 최신 등기부등본 확인 필수

✅ 이중계약·위장 계약 방지 — 임대인 신분증과 등기부 소유자 대조

✅ 세금 체납 여부 확인 — 국세청/지자체 납세증명서 요청

✅ 전출신고·세대주 변경 요구 거부 — 대항력 상실 위험

✅ 깡통전세 피하기 — 전세가율 80% 이상은 주의

여러분의 소중한 보증금, 작은 습관 하나가 안전을 지켜줍니다.

오늘 정리한 체크리스트 꼭 기억하시고,

안전한 전세 생활 되시길 응원합니다! 🏡

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김박사의 경제탐험

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