임대차보호법상 ‘계약 갱신’과 ‘신규 계약’의 차이로 갈리는 임대료 인상 기준 정리.

임대차보호법상 ‘계약 갱신’과 ‘신규 계약’의 차이로 갈리는 임대료 인상 기준 정리.💸

안녕하세요 여러분! 😊

 

혹시 계약 만료를 앞두고 임대인과의 협상에서 갈팡질팡하고 계신가요?

임대료 인상 문제는 정말 민감하면서도 복잡한 사안인데요.

 

특히 '계약 갱신'이냐, '신규 계약'이냐에 따라 인상 폭이 확연히 달라지기 때문에

법적으로 어떤 차이가 있는지 제대로 알고 있어야 손해를 피할 수 있어요!

 

그래서 오늘은 상가임대차보호법상 '임대료 인상 기준'에 대해 계약 형태별로 확실하게 정리해드릴게요.

꼭 끝까지 읽고, 불이익 없이 현명하게 대응해보세요! 🙌

📋 목차

• 계약 갱신 시 임대료 인상 기준은? 📈
• 신규 계약 시 임대료 인상 기준은? 📊
• 갱신이 유리할까? 신규가 나을까? 🤔
• 실제 사례로 비교하는 임대료 인상 차이 💬
• 임대료 협상 팁과 유리한 조건 만들기 ✍️
• 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼, 첫 번째로 계약 갱신 시 임대료 인상 기준부터 알아볼게요! 📈

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계약 갱신 시 임대료 인상 기준은? 📈

법정 인상률 제한: 최대 5%

상가건물임대차보호법에 따라, 계약 갱신 시 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한됩니다.

이는 환산보증금이 법적 기준 이하인 상가에 적용되며, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에 한해 적용됩니다.

지자체 조례에 따라 인상률이 더 낮을 수도?

일부 지역에서는 지방자치단체 조례로 5% 이하로 인상률을 제한할 수도 있어요.

예를 들어, 서울시에서는 일정 지역에 대해 임대료 인상률을 3%로 제한한 사례도 존재합니다.

조건	내용
계약 갱신 여부	임차인이 갱신요구권 행사
환산보증금 범위	기준 이하 시 보호 적용
최대 인상률	5% 또는 조례 기준

💡 TIP: 갱신요구권은 최대 10년까지 행사 가능하며, 이 기간 내에는 임대인의 인상 요구도 법적 제한을 받습니다.

⚠️ 주의: 합의 없이 5%를 초과한 인상은 법적으로 무효 처리될 수 있으니, 반드시 계약서 확인이 필요해요!

💎 핵심 포인트:
계약 갱신 시 임대료 인상은 5% 한도 내에서만 가능하며, 지역 조례에 따라 더 낮을 수도 있습니다.

국토교통부 상가임대차 정책 FAQ

👉 임대료 증액 한도 관련 자세히 보기

 

다음은, 신규 계약 체결 시 임대료 인상 기준이 어떻게 달라지는지 설명드릴게요! 📊

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신규 계약 시 임대료 인상 기준은? 📊

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5% 제한이 없는 자유 계약

신규 계약은 상가임대차보호법의 임대료 증액 제한 대상이 아니기 때문에, 임대인과 임차인의 자유로운 협의에 따라 임대료가 책정됩니다.

즉, 5%를 초과한 인상도 얼마든지 가능하다는 뜻이에요.

계약갱신요구권 포기 시 주의점

신규 계약은 보통 기존 계약이 종료된 후 ‘갱신’이 아닌 완전한 ‘재계약’ 형태로 이뤄지며, 이 경우 계약갱신요구권이 상실될 수 있어 주의가 필요해요.

단, 신규 계약을 체결하더라도 다시 5년 이상 점유 시 갱신요구권이 재발생할 수 있습니다.

항목	내용
임대료 인상 제한	없음 (자유롭게 설정 가능)
계약갱신요구권	새로 발생 (5년 이상 거주 후 가능)
법적 보호	초기엔 일부 제한적

💡 TIP: 신규 계약은 초기 임대료 부담이 크지만, 이후 일정 기간 점유하면 다시 갱신 권리로 보호받을 수 있어요.

⚠️ 주의: 임대인이 신규 계약을 유도하며 갱신요구권을 ‘합의 해지’하게 만들 수 있으므로, 계약 전 반드시 법적 검토가 필요합니다.

💎 핵심 포인트:
신규 계약은 임대료 인상에 제한이 없지만, 장기적으론 다시 갱신권이 부활한다는 점도 기억하세요!

임대차보호법 Q&A 자료집

👉 신규 계약과 갱신 계약의 차이 알아보기

 

다음은, 임차인 입장에서 어떤 선택이 유리한지 전략적으로 비교해볼게요! 🤔

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갱신이 유리할까? 신규가 나을까? 🤔

갱신 계약의 장단점

장점: 임대료 인상 폭이 제한되어 있어 예측 가능성이 높고, 10년까지 계약 갱신 요구 가능

단점: 인상폭이 작아 임대인이 수용하지 않으려 하거나, 재계약을 피하려는 움직임이 생길 수 있음

신규 계약의 장단점

장점: 시장 상황에 맞게 새 조건으로 조율 가능하며, 임대인과 원활한 관계 유지에 유리할 수 있음

단점: 초기 임대료 인상폭이 클 수 있고, 갱신요구권이 당장 적용되지 않아 법적 보호 약화

비교 항목	갱신 계약	신규 계약
임대료 인상 제한	5% 이하	제한 없음
갱신요구권 유지	유지됨	처음엔 소멸
법적 안정성	높음	낮음

💡 TIP: 임대료가 급격히 오를 가능성이 있는 시기라면, 갱신 계약을 통해 인상률을 제어하는 게 유리합니다.

⚠️ 주의: 신규 계약을 유도하며 임대인이 기존 계약을 해지하는 경우, 반드시 정당한 해지 사유가 있어야 법적으로 인정됩니다.

💎 핵심 포인트:
임대료 예측이 필요하면 ‘갱신 계약’, 시장가 반영이 필요하면 ‘신규 계약’이 유리할 수 있어요.

공정위 임대차 분쟁 사례집

👉 실제 분쟁 사례 보기

 

다음은, 실제 사례를 통해 계약 형태별 인상 폭 차이를 비교해볼게요! 💬

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실제 사례로 비교하는 임대료 인상 차이 💬

 

사례 ① 계약 갱신 시

A씨는 서울 마포구에서 5년째 카페를 운영 중입니다.

계약 만료 후 계약갱신요구권을 행사하며 계약을 연장했고, 임대료는 기존 100만 원에서 5% 인상된 105만 원으로 조정됐어요.

법적으로 허용된 최대 인상률 내에서 협의가 이뤄져, 예측 가능성이 높고 안정된 계약 유지가 가능했습니다.

사례 ② 신규 계약 시

B씨는 성수동에서 2년 계약 후, 임대인과 신규 계약을 체결했습니다.

기존 150만 원에서 신규 조건으로 200만 원으로 33% 인상됐고, 임대인은 갱신요구권이 아닌 신규계약임을 강조했습니다.

B씨는 높은 인상폭에 부담을 느꼈지만, 매출 상승과 입지 장점으로 계약을 수용했어요.

비교 항목	A씨 (갱신)	B씨 (신규)
임대료 인상폭	5% (100 → 105만 원)	33% (150 → 200만 원)
법적 보호	갱신요구권 있음	초기 소멸, 재부여 대기
계약 방식	기존 계약 갱신	완전 신규 계약

💡 TIP: 신규 계약이 반드시 불리한 건 아니에요. 시장 상황과 수익성이 더 중요할 수도 있어요.

💎 핵심 포인트:
임대료 인상폭은 계약 형태에 따라 큰 차이를 보이며, 전략적으로 판단해야 합니다.

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다음은, 협상 시 유리한 조건을 만드는 팁과 문구들을 알려드릴게요! ✍️

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임대료 협상 팁과 유리한 조건 만들기 ✍️

① 주변 시세 자료 준비하기

가장 효과적인 협상 방법은 같은 지역의 유사 상가 시세 자료를 확보하는 거예요.

‘인근 상가의 월세는 이 정도인데, 저희는 오히려 높네요’ 라는 비교 논리가 설득력을 줍니다.

② 인테리어·시설 투자 강조하기

임차인이 자비로 인테리어나 시설을 투자한 경우, 이는 계약 유지의 근거가 될 수 있어요.

“제가 투자한 금액만 해도 몇 천만 원인데요…” 라는 말은 실제 법원에서도 고려 요소가 됩니다.

협상 전략	활용 문구 예시
시세 비교	"인근 상가 평균 임대료는 OOO원입니다."
투자 근거	"총 O천만 원 이상의 인테리어를 직접 투자했습니다."
매출 논리	"매출이 일정 이상 유지돼 안정적으로 운영되고 있습니다."

💡 TIP: 협상 시엔 감정이 아닌 ‘자료’와 ‘근거’를 제시하면 신뢰도와 설득력이 높아져요!

⚠️ 주의: 신규 계약을 할 경우, 구두 합의만 믿고 서면 없이 진행하는 건 절대 금물입니다. 문서화는 필수!

💎 핵심 포인트:
협상은 준비가 90%입니다. 자료, 시세, 투자 내용을 근거로 강력한 논리를 만드세요!

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다음은, 지금까지 자주 나왔던 궁금증을 FAQ 형식으로 정리해볼게요! ❓

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자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 계약 갱신 시 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

상가임대차보호법에 따라 연 5% 이내 인상만 허용됩니다. 지자체 조례에 따라 더 낮을 수도 있어요.

 

Q2. 임대인이 갱신을 거부하고 신규 계약을 하자는데, 괜찮을까요?

신규 계약은 5% 제한이 없지만, 갱신요구권을 포기하는 셈이 될 수 있어 신중한 판단이 필요합니다.

 

Q3. 계약서에 인상률이 안 써 있으면 어떻게 되나요?

기존 계약의 연장이라면 5% 제한이 자동 적용되며, 계약서에 인상률이 없다고 해서 무한대로 올릴 수는 없어요.

 

Q4. 신규 계약도 보호법 적용을 받을 수 있나요?

신규 계약은 초기에는 적용이 제한되지만, 5년 이상 유지 시 다시 갱신요구권이 발생합니다.

 

Q5. 임대인이 구두로만 조건을 바꾸려는데 괜찮을까요?

절대 안 됩니다! 모든 변경은 반드시 서면 계약서로 작성하고 날인까지 완료하세요.

 

Q6. 계약 갱신을 거부당했는데 대응 방법이 있을까요?

정당한 해지 사유가 없다면 법적 대응 또는 분쟁조정 신청으로 대응할 수 있어요. 법률구조공단에 문의하세요.

 

다음은, 전체 내용을 정리한 요약과 함께 마무리 인사 드릴게요! 😊

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마무리 요약 및 인사 🙌

 

오늘은 상가임대차계약에서 가장 예민한 주제인 '임대료 인상'을 둘러싼 계약 유형별 기준을 정리해봤어요.

같은 임대료 협상이라도 ‘갱신’인지 ‘신규’인지에 따라 법적 한도와 협상력에서 큰 차이가 생깁니다.

정확한 법적 기준을 알고 접근한다면, 불이익 없이 여러분의 권리를 지킬 수 있어요!

 

✅ 계약 갱신 시 임대료는 연 5% 이내로 제한

✅ 신규 계약 시 임대료 인상 한도는 없고, 협의에 따라 결정

✅ 갱신요구권은 최대 10년, 신규 계약 시엔 초기 적용 제외

✅ 협상 시 시세 자료, 투자 내역 등은 강력한 무기가 됨

✅ 서면 계약 필수! 구두 합의는 절대 피하세요

 

읽어주셔서 정말 감사합니다! 😊

이 글이 임대차 계약을 앞두고 고민 중인 분들께 도움이 되었기를 바라며,

앞으로도 실무에 바로 쓰이는 정보로 다시 찾아뵐게요!

 

모두 안정적인 임대차 생활 이어가시고, 사업 번창하세요! 💼