조합원가와 일반분양가 섞이는 아파트 신청 시 주의점 총정리!

조합원가와 일반분양가 섞이는 아파트 신청 시 주의점 총정리!

 

안녕하세요, 여러분! 김박사입니다. 😊

재건축·재개발 조합원이라면 당연히

'저렴한 조합원 분양가'로 아파트를 받는다고 생각하시죠?

 

그런데, 내가 신청한 아파트 가격에 '비싼 일반분양가'가 섞여서

계산될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

소위 '1+1 분양'을 신청하거나 '상가 조합원'이 아파트를 받을 때,

이런 가격 믹스(Mix)가 발생하여 예상치 못한 분담금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

오늘은 이 복잡한 '혼합 가격'의 함정과 주의할 점을 완벽하게 정리해 드릴게요.

바로 확인해 보시죠! 🚀

 

📋 목차

• 가격이 섞이는 대표적인 사례 2가지 🤔
• 1+1 분양 신청 시 가격 산정의 함정 💸
• 상가 조합원이 아파트 받을 때의 가격 ⚖️
• 세금과 전매제한: 1+1의 치명적 단점 🚫
• 신청 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 ✅
• 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼, 가장 먼저 어떤 상황에서 조합원가와 일반분양가가 섞이게 되는지부터 알아볼까요? 🔍

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가격이 섞이는 대표적인 사례 2가지 🤔

보통의 조합원은 "조합원 분양가" 하나만 적용받지만, 특수한 경우에는 일반분양가가 혼합되거나 전체가 일반분양가로 적용되는 일이 발생합니다. 대표적으로 아래 두 가지 케이스가 있습니다.

주요 혼합 사례

구분	상황	가격 적용 방식
1+1 분양	큰 평수나 높은 권리가액으로 2채(대형+소형)를 받는 경우	1채는 조합원가 + 나머지 1채는 일반분양가 (조합 정관에 따라 다름)
상가 조합원	상가 소유자가 아파트를 신청하여 받는 경우	100% 일반분양가 또는 차등 비율 적용 (조합원가 적용 안 될 수 있음)

이 두 가지 경우 모두 "나는 조합원이니까 싸게 받겠지?"라고 안일하게 생각했다가, 관리처분인가 때 수억 원의 추가 분담금 고지서를 받고 당황할 수 있습니다.

 

특히 가장 많은 분쟁이 발생하는 '1+1 분양'의 가격 함정에 대해 자세히 파헤쳐 봅시다! 💸

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1+1 분양 신청 시 가격 산정의 함정 💸

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"한 채 값으로 두 채를 받는다"는 말에 혹해서 1+1을 신청하시는 분들이 많은데요. 두 번째 주택(보통 전용 60㎡ 이하 소형)의 가격 산정 방식이 조합마다 천차만별입니다.

두 번째 주택의 가격은 얼마일까?

💡 핵심: 법적으로 두 번째 주택 가격에 대한 명확한 규정이 없습니다. 따라서 조합 정관(규약)이 법입니다.

• BEST 케이스: 두 채 모두 조합원 분양가 적용 (가장 이상적이나 드문 편)
• WORST 케이스: 첫 채는 조합원가, 두 번째 채는 일반분양가(조합원가의 110~130% 수준) 적용
• 절충안: 일반분양가의 80~90% 수준으로 할인 적용

최근 서울의 한 재개발 구역에서는 1+1 신청자에게 두 번째 주택을 일반분양가로 공급하고, 심지어 저층(1~5층) 위주로 배정한다는 관리처분계획을 세워 소송까지 간 사례가 있습니다. 비싸게 주고 샀는데 층수마저 나쁘다면 큰 손해겠죠?.

 

상가 조합원의 경우도 만만치 않습니다. 왜 아파트를 받는데 비싸게 내야 할까요? ⚖️

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상가 조합원이 아파트 받을 때의 가격 ⚖️

상가 소유자가 일정 요건(산정비율 충족 등)을 갖춰 아파트를 받게 되더라도, 기존 아파트 조합원과의 형평성 문제로 인해 분양가 차등 적용을 받는 경우가 많습니다.

상가 조합원 아파트 분양가 유형

1. 일반분양가 100% 적용:아파트 조합원들이 "땅 지분 기여도가 다르다"며 상가 조합원에게는 일반분양가로 줄 것을 요구하여 정관에 명시하는 경우입니다.
2. 조합원가와 일반분양가의 사이:일반분양가에서 소폭 할인된 금액을 적용하거나, 특정 층수 이하 배정을 조건으로 하기도 합니다.

⚠️ 주의: 상가 조합원으로서 아파트 신청을 고려 중이라면, 반드시 조합 정관 제42조 등의 '분양가 산정 기준'을 확인해야 합니다. "아파트 받는다"는 말에만 집중하면 가격 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

가격도 문제지만, 더 무서운 건 '팔지 못하는' 규제입니다. 1+1의 치명적 단점을 보시죠! 🚫

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세금과 전매제한: 1+1의 치명적 단점 🚫

 

분양가 혼합 문제보다 더 심각할 수 있는 것이 바로 세금과 전매제한입니다. 1+1을 받으면 순식간에 2주택자가 되기 때문이죠.

3년 전매제한의 덫

1+1으로 받는 두 번째 주택(60㎡ 이하)은 소유권 이전 고시일 다음 날부터 3년 동안 전매(매매, 증여 포함)가 금지됩니다. 즉, 입주 후 3년간은 팔고 싶어도 팔 수 없어 자금이 묶이게 됩니다.

세금 폭탄 경보

세목	내용
취득세	조정대상지역 2주택 취득 시 8% 중과세 적용 가능성 (일시적 2주택 등 예외 요건 꼼꼼히 확인 필요)
양도세	입주권 상태나 준공 후 매도 시 다주택자 중과 적용. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 매우 까다로워짐
종부세	2채 보유로 공시가 합산 시 종부세 부담 급증

 

이런 위험을 피하려면 신청 전 무엇을 확인해야 할까요? 체크리스트를 공개합니다! ✅

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신청 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 ✅

분양 신청서에 도장을 찍기 전, 아래 항목들을 반드시 조합 사무실이나 정관 책자를 통해 확인하세요.

💎 필수 체크 포인트:
1. 1+1 두 번째 주택 가격: 조합원가인가, 일반분양가인가?
2. 동·호수 배정 방식: 로열동 배정인가, 저층 우선 배정인가?
3. 대출 가능 여부: 2주택자가 되어 중도금 대출이 막히지는 않는가?
4. 전매제한 기간: 내가 자금을 묶어둘 수 있는 기간인가?

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마지막으로, 여러분이 가장 궁금해하시는 질문들을 시원하게 해결해 드릴게요! Q&A 시간입니다. 🙋‍♂️

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자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 1+1 신청했다가 나중에 하나만 받겠다고 철회할 수 있나요?

원칙적으로 분양신청 기간이 지나면 철회가 불가능합니다. 관리처분인가 이후에는 변경이 매우 어려우므로 신중하게 결정해야 합니다.

 

Q2. 1+1 받은 것 중 작은 집(60㎡ 이하)을 자녀에게 바로 줄 수 있나요?

불가능합니다. 3년간 전매제한에는 매매뿐만 아니라 증여도 포함됩니다. 소유권 이전 후 3년을 기다려야만 증여가 가능합니다.

 

Q3. 상가 조합원인데 일반분양가 적용이 너무 억울해요. 방법이 없나요?

조합 총회에서 정관 변경을 시도하거나 소송을 제기할 수 있지만, 법원은 조합 자율성(정관)을 존중하는 추세입니다. 초기 단계부터 상가 조합원들이 단합하여 협상하는 것이 중요합니다.

 

Q4. 1+1 받으면 중도금 대출이 나오나요?

규제지역 여부와 개인의 주택 수에 따라 다르지만, 2주택자로 간주되어 대출 한도가 줄거나 아예 안 나올 수 있습니다. 자금 계획을 보수적으로 세워야 합니다.

 

Q5. 권리가액이 남아서 돈을 환급받는 경우 세금은?

권리가액보다 분양가가 낮아 받는 청산금(환급금)은 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 단순히 '남는 돈'이 아니라 '자산을 판 돈'으로 보기 때문입니다.

 

이제 오늘의 핵심 내용을 요약하고 마무리해 볼게요! 🎓

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김박사의 마무리 코멘트 👋

 

"조합원이니까 당연히 혜택이 있겠지"라는 막연한 기대는 금물입니다.

1+1 분양이나 상가 조합원 아파트 신청은 가격 산정과 세금 규제가 복잡하게 얽혀 있으니,

반드시 정관과 세금 문제를 꼼꼼히 따져보고 결정하셔야 합니다.

 

✅ 1+1 주의: 두 번째 주택은 일반분양가 적용 가능성 & 3년 전매제한
✅ 상가 주의: 아파트 받을 때 일반분양가 100% 적용 가능성
✅ 세금 주의: 2주택자가 되어 취득세, 양도세, 종부세 부담 급증

 

오늘 정보가 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 도움이 되기를 바랍니다.

궁금한 점은 댓글로 남겨주세요! 감사합니다. 🥰

 

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