"최우선 변제금 기준, 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항은?"

"최우선 변제금 기준, 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항은?"

 

 

월세나 전세로 새로운 집을 구할 때 최우선 변제금은 임차인의 안전을 보장하는 중요한 요소입니다.

만약 임대인이 부채 문제로 집이 경매로 넘어가더라도,

최우선 변제금 기준을 충족하면 일정 금액을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

 

이번 글에서는 최우선 변제금의 기준과 이를 확인하는 방법,

그리고 등기부등본에서 놓치지 말아야 할 포인트를 자세히 안내드립니다.

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1. 최우선 변제금이란?

 

 

 

• 최우선 변제금은 소액 임차인이 경매나 공매에서 보호받기 위해 설정된 금액입니다.
• 해당 금액은 보증금의 일부를 우선적으로 변제받을 수 있도록 법으로 보장됩니다.
• 지역별로 소액 보증금의 기준과 최우선 변제금 금액이 다르므로 이를 반드시 확인해야 합니다.

 

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2. 등기부등본에서 확인할 포인트

 

 

1) 저당권 설정일 확인하기

• 등기부등본의 **‘접수일’**이 저당권 설정일을 의미합니다.
  • 예: 등기목적: 근저당설정, 접수일: 2019년 1월 18일
• 이 접수일을 기준으로 최우선 변제금이 적용됩니다.

2) 채권최고액 확인

• 채권최고액은 근저당권자가 설정한 금액으로, 실제 대출 금액보다 많을 수 있습니다.
• 이는 임차인이 돌려받을 수 있는 금액에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

 

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3. 최우선 변제금, 지역별 기준은?

 

 

• 예를 들어, 수도권(서울, 인천, 경기)과 지방의 기준이 다릅니다.
  • 서울: 보증금 1억 원 이하 중 5천만 원까지 최우선 변제
  • 경기·인천: 보증금 8천만 원 이하 중 4천만 원까지 최우선 변제
• 자신이 계약하려는 주택이 해당 기준에 포함되는지 반드시 확인하세요.

 

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4. 최우선 변제금 적용받는 방법

 

 

1. 임대차 계약서 작성 후 확정일자 받기
   • 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 핵심 요소입니다.
2. 전입신고
   • 임대차 계약 후 1~2일 내에 전입신고를 마쳐야 최우선 변제금 대상이 됩니다.
3. 보증금과 월세 관리
   • 보증금이 소액 기준을 초과하지 않도록 계약을 신중히 체결하세요.

 

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5. 월세로 들어갈 경우 주의점

 

 

• 월세 계약도 보증금 일부를 최우선 변제금으로 보호받을 수 있습니다.
• 다만, 월세와 보증금의 합산 금액이 소액 기준을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

 

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결론

 

 

최우선 변제금은 임차인을 보호하기 위한 강력한 법적 장치입니다.

하지만 이를 제대로 활용하기 위해서는

등기부등본의 접수일과 지역별 소액 보증금 기준을 명확히 이해해야 합니다.

 

특히, 월세 계약 시에도 보증금 합산 금액을 꼼꼼히 확인하세요.