"전세대출 때문에 날짜 좀 바꿔주세요" 임대인이 무작정 해주면 안 되는 이유 🛑
안녕하세요, 여러분! 😊
임대인 입장에서 세입자를 맞이하다 보면,
"사장님, 은행 대출 심사가 늦어져서 그런데 계약서 날짜 좀 바꿔주실 수 있나요?"라는
부탁을 종종 받게 됩니다.
좋은 게 좋은 거라고 흔쾌히 들어주고 싶지만,
혹시나 이 과정에서 이중 대출 사기에 휘말리거나
금전적 손해를 보지 않을까 걱정되시죠?
단순히 날짜만 수정하는 게 아니라,
법적으로 챙겨야 할 안전장치가 분명히 있습니다.
오늘은 임차인의 요청으로 계약일(잔금일)을 변경할 때,
임대인이 반드시 회수해야 할 서류와 특약에 넣어야 할 문구를 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.
내 자산을 지키기 위해 꼭 확인하세요! 👇
📋 목차
그럼, 먼저 임차인이 정확히 어떤 날짜를 왜 바꾸고 싶어 하는지 파악하는 것부터 시작해볼까요?
1. 계약일 vs 잔금일, 무엇을 바꾸자는 건가요? 🤔
임차인이 "날짜를 바꿔달라"고 할 때, 이것이 '계약 체결일(도장 찍은 날)'인지 '잔금일(입주 예정일)'인지 명확히 구분해야 합니다. 대출 문제라면 90% 이상은 잔금일 변경 요청일 것입니다.
왜 바꾸려고 하나요?
- 은행 심사 지연: 전세자금대출 심사가 예상보다 길어져서, 원래 약속한 잔금일까지 대출금이 나오지 않는 경우입니다.
- 대출 실행 조건: 은행에서 특정 기간(예: 잔금일이 신청일로부터 2주 뒤여야 함 등)을 요구하여 날짜를 미뤄야 하는 경우입니다.
단순히 입주 날짜만 뒤로 미루는 것이라면 기존 계약서의 특약란이나 여백에 "잔금일을 O월 O일로 변경함"이라고 적고 도장만 다시 찍어도 됩니다. 하지만 은행에서 '새로운 계약서'를 요구하는 경우에는 계약서를 다시 작성해야 하는데, 이때 주의할 점이 많습니다.
주택도시기금 전세자금대출 안내
임차인들이 많이 이용하는 버팀목 전세자금대출 등의 절차를 미리 알아두면 상황 파악에 도움이 됩니다.
다음은, 계약서를 새로 작성할 때 임대인이 가장 경계해야 할 '이중 계약' 위험입니다. 이건 정말 중요해요! 🚨
2. 가장 큰 위험: '이중 계약서' 회수 필수! 🚨
은행 요청으로 계약서를 아예 새로 작성해야 한다면, 임대인은 반드시 기존 계약서 원본을 회수하거나 파기해야 합니다.
왜 회수해야 하나요?
만약 악의적인 임차인이 '기존 계약서'와 '날짜가 변경된 새 계약서' 두 장을 모두 가지고 있다면 어떤 일이 벌어질까요?
- A 은행: 기존 계약서로 대출 신청
- B 은행: 새 계약서로 대출 신청
이렇게 이중으로 대출을 받는 사기(일명 '작업 대출')에 임대인이 본의 아니게 연루될 수 있습니다. 나중에 문제가 터지면 임대인은 "나는 몰랐다"고 해도, 계약서를 두 번이나 써준 사실 때문에 곤란해질 수 있습니다.
⚠️ 주의: 반드시 임차인이 소지한 구(舊) 계약서 원본을 눈앞에서 찢거나 회수한 뒤, 새 계약서에 도장을 찍어주세요. "집에 두고 왔다"고 하면 "가져오면 찍어주겠다"고 단호하게 말씀하셔야 합니다.
다음은, 잔금일이 밀리면서 생길 수 있는 '돈 문제(이자, 관리비)'를 어떻게 정리해야 하는지 알려드릴게요! 💸
3. 날짜 변경으로 인한 금전적 손해 방지법 💸
임차인 사정으로 잔금일(입주)이 2주 밀렸다고 가정해 봅시다. 임대인 입장에서는 그냥 기다려주면 되는 걸까요? 이 기간 동안 발생하는 보이지 않는 손해를 따져봐야 합니다.
체크해야 할 비용 항목
| 구분 | 내용 및 대응 |
|---|---|
| 지연 이자 | 새 세입자의 보증금을 받아 기존 세입자를 내보내야 하는데, 입금이 늦어져서 임대인이 대출을 받아야 한다면 그 이자 비용은 임차인이 부담해야 합니다. |
| 관리비/공과금 | 잔금일이 밀려 집이 비어있는 기간(공실) 동안 발생하는 관리비와 기본 공과금을 누가 낼지 미리 정해야 합니다. |
"좋은 게 좋은 거지" 하고 넘어갔다가 나중에 관리비 고지서를 받고 얼굴 붉히는 일이 많습니다. 변경된 계약서 특약에 "잔금 지연으로 인해 발생하는 이자 및 관리비는 임차인이 부담한다"는 내용을 명시하는 것이 가장 깔끔합니다.
그렇다면, 재작성하는 계약서에는 구체적으로 어떤 문구를 넣어야 안전할까요? 📝
4. 안전한 재작성을 위한 특약 문구 작성법 📝
계약서를 다시 쓸 때는 이 계약이 '기존 계약의 변경'임을 명확히 하고, 이전 계약을 무효화한다는 내용을 꼭 넣어야 합니다. 그래야 앞서 말씀드린 이중 대출 위험을 한 번 더 막을 수 있습니다.
필수 특약 예시
1. 구 계약 무효화: "본 계약은 20OO년 O월 O일 작성된 계약의 잔금일 변경을 위해 재작성된 것이며, 기존 계약서는 회수(또는 파기)하고 본 계약을 유효한 것으로 한다."
2. 대출 미승인 시: "임차인의 대출 실행이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 반환한다(또는 반환하지 않는다)."
👉 *이 부분은 계약 시 합의한 대로 다시 한번 명확히 적으세요.
특히 대출이 안 나올 경우 계약금 반환 여부는 분쟁이 가장 많은 부분이니, 날짜를 바꿔줄 때 확실하게 짚고 넘어가는 것이 좋습니다.
다음은, 계약서가 바뀌면 확정일자와 신고는 또 어떻게 해야 하는지 절차를 알아볼게요! 🏛️
5. 확정일자와 임대차 신고 수정 절차 🏛️
계약서를 새로 썼다면, 관공서에 신고된 내용은 어떻게 될까요? 임차인 입장에서는 확정일자를 다시 받아야 할 수도 있고, 임대인은 임대차 신고(전월세 신고) 변경 의무가 있는지 헷갈리실 겁니다.
확정일자의 효력 변화
계약서를 새로 작성하고 확정일자를 다시 받으면, 임차인의 우선변제권 순위는 '오늘 날짜'로 밀려날 수 있습니다. 임대인에게 직접적인 손해는 없지만, 임차인이 "순위가 밀려서 불안하다"고 할 수 있으니, "단순 날짜 변경이므로 기존 확정일자 효력을 유지할 수 있는지 주민센터에 확인해보라"고 안내해주시면 좋습니다.
부동산거래관리시스템 링크
계약 내용 변경 시 30일 이내에 변경 신고를 해야 과태료를 피할 수 있습니다.
마지막으로, 임대인분들이 자주 묻는 질문들을 모아 답변해 드릴게요! ❓
6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 부동산 안 끼고 당사자끼리 날짜만 고쳐도 되나요?
은행 대출용이라면 보통 공인중개사의 직인이 찍힌 계약서를 요구합니다. 따라서 부동산을 통해 대필료(약 5~10만 원)를 내고 정식으로 재작성하는 것이 대출 승인에 유리하고 안전합니다.
Q2. 날짜 변경 요청을 거절해도 되나요?
네, 임대인의 의무 사항은 아닙니다. 만약 잔금일 지연으로 인해 임대인의 계획(이사, 자금 융통 등)에 차질이 생긴다면 거절할 수 있으며, 이 경우 계약금 몰수 등의 해지 사유가 될 수도 있습니다.
Q3. 잃어버렸다고 하면서 구 계약서를 안 가져오면요?
가장 위험한 상황입니다. 이럴 땐 특약에 "임차인의 분실로 인해 구 계약서는 미회수하였으나, 본 계약 체결과 동시에 구 계약은 효력을 상실한다"는 문구를 반드시, 아주 강력하게 넣어야 합니다.
Q4. 질권설정 통지서가 날아왔는데 이게 뭔가요?
임차인이 대출을 받으면 은행에서 "보증금 나중에 돌려줄 때 임차인 말고 우리(은행)한테 먼저 주세요"라고 보내는 통지서입니다. 대출이 실행된다는 뜻이니 잘 보관해두시고, 만기 때 보증금 반환처를 꼭 확인하셔야 합니다.
이제 어떻게 대처해야 할지 감이 잡히시나요? 핵심만 쏙 뽑아 마무리해 드릴게요! 👋
마무리하며: 배려는 하되, 원칙은 지키세요!
오늘은 임차인의 계약일(잔금일) 변경 요청 시
임대인이 챙겨야 할 안전 수칙에 대해 알아봤습니다.
사정은 딱하지만 서류 문제는 냉정해야 합니다.
특히 '구 계약서 회수'와 '특약 작성' 이 두 가지만 기억하셔도 큰 사고는 막을 수 있습니다.
서로 얼굴 붉히지 않고 원만하게 입주까지 마무리하시길 응원합니다! 😊
✅ 오늘 내용 핵심 요약
✅ 구 계약서 회수: 이중 대출 사기 방지를 위해 기존 계약서는 반드시 회수 또는 파기
✅ 금전 손해 명시: 잔금 지연으로 인한 이자, 관리비 부담 주체를 특약에 기록
✅ 특약 필수: "본 계약은 구 계약의 변경 계약임"을 명시하여 법적 효력 정리
✅ 변경 구분: 단순 잔금일 변경인지, 대출 실행을 위한 계약서 재작성인지 확인
✅ 신고 의무: 계약 내용 변경 시 전월세 신고(주택임대차 신고) 수정 필요
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