전세계약서 다시 쓸 때, '최초 계약일' 안 적으면 보증금 날린다고?

전세계약서 다시 쓸 때, '최초 계약일' 안 적으면 보증금 날린다고? 😱

 

안녕하세요, 여러분! 😊.

전세 만기가 다가오면 "보증금을 올려달라"거나 "계약서를 다시 쓰자"는

집주인의 연락을 받으실 텐데요.

 

이때 덜컥 새 종이에 도장만 찍으면 큰일 난다는 사실, 알고 계셨나요?

"그냥 날짜만 새로 바꾸면 되는 거 아니야?"라고 생각했다가,

 

소중한 내 전세 보증금의 '순위'가 뒤로 밀려버릴 수도 있습니다.

오늘은 재계약 시 내 돈을 완벽하게 지키기 위해

특약사항에 '최초 계약일'을 반드시 남겨야 하는 이유와 구체적인 작성법을 알려드릴게요.

지금 바로 확인해 보세요! 👇

 

📋 목차

• 1. 계약서를 다시 쓸 때 발생하는 위험 요소 🚨
• 2. 대항력과 우선변제권: 순위 보전의 핵심 🛡️
• 3. 특약사항의 마법: '연결고리' 만들기 🔗
• 4. 보증금 증액 시 필수 확인 사항 (확정일자) 💰
• 5. 전세자금대출 연장과 은행 심사 🏦
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼, 가장 먼저 계약서를 새로 쓸 때 어떤 위험이 도사리고 있는지부터 살펴볼까요?

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1. 계약서를 다시 쓸 때 발생하는 위험 요소 🚨

보통 전세 계약을 연장하거나 조건을 변경할 때, 기존 계약서를 무시하고 깨끗한 새 종이에 계약서를 다시 쓰는 경우가 많습니다. 하지만 법적으로 보면 '새로운 계약서'는 곧 '새로운 시작'을 의미할 수 있어 주의가 필요합니다.

왜 위험한가요?

부동산 계약에서 가장 중요한 것은 '순서'입니다. 만약 여러분이 2년 전에 계약하고 전입신고와 확정일자를 받았다면, 여러분의 권리는 2년 전 그 날짜를 기준으로 보호받고 있습니다.

그런데 아무런 안전장치 없이 오늘 날짜로 계약서를 새로 쓰고 기존 계약을 폐기해버린다면? 여러분의 권리 순위는 '오늘'로 리셋될 위험이 있습니다. 그 2년 사이에 집주인이 대출을 받았다면, 은행보다 순위가 밀리게 되는 끔찍한 상황이 벌어질 수 있죠.

⚠️ 주의: 기존 계약서는 절대 버리거나 찢으시면 안 됩니다! 재계약을 하더라도 구(舊) 계약서는 반드시 함께 보관해야 내 권리를 증명할 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 링크

확정일자와 등기부등본 관련 정보는 대법원 인터넷등기소에서 확인하실 수 있습니다.

👉 대법원 인터넷등기소 바로가기

 

다음은, 내 보증금을 지키는 핵심인 '대항력'과 '우선변제권'이 어떻게 유지되는지 자세히 알아볼게요! 🛡️

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2. 대항력과 우선변제권: 순위 보전의 핵심 🛡️

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재계약 시 최초 계약일을 명시해야 하는 가장 큰 이유는 바로 '대항력'과 '우선변제권'을 2년 전(최초 계약 시점) 기준으로 유지하기 위해서입니다.

두 가지 권리의 차이점

구분	내용
대항력	집주인이 바뀌더라도 "나 계약 기간 끝날 때까지 여기서 살 거야!"라고 주장할 수 있는 권리입니다. (전입신고+점유)
우선변제권	집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순위 권리입니다. (대항력+확정일자)

만약 재계약서를 쓰면서 이 연결고리를 확실히 하지 않으면, 법원은 이것을 '별개의 새로운 계약'으로 볼 여지가 있습니다. 그렇게 되면 여러분의 순위는 재계약 시점으로 밀려나게 되고, 그사이에 집주인이 몰래 설정한 근저당권이 있다면 보증금을 다 못 받을 수도 있습니다.

💎 핵심 포인트:
재계약서에 "이 계약은 기존 계약의 연장선이다"라는 점을 명확히 해야, 기존에 확보해 둔 1순위 권리가 그대로 유지됩니다.

 

그렇다면 이 '연결고리'를 어떻게 만들어야 할까요? 바로 특약사항 작성법을 알려드립니다! 🔗

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3. 특약사항의 마법: '연결고리' 만들기 🔗

계약서를 새로 작성할 때 가장 중요한 부분입니다. 특약사항 한 줄이 여러분의 수억 원을 지켜줄 수 있습니다. 복잡할 것 없이, 아래 문구를 그대로 활용하시면 됩니다.

필수 특약 문구 예시

"본 계약은 20OO년 O월 O일에 체결된 원계약(임대차 계약)의 연장 계약이며, 기존 계약의 효력을 그대로 유지한다."

이렇게 적으면 두 개의 계약서(구 계약서 + 신규 계약서)가 하나의 덩어리로 묶이게 됩니다.

상황별 작성 요령

• 단순 기간 연장 시: "기간 연장을 위한 재계약이며 임대차 조건은 기존과 동일함."
• 보증금 변동 시: "기존 보증금 O억 원에서 O천만 원을 증액하여 총 O억 O천만 원으로 하는 증액 계약임."

이 문구가 들어가야 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 "아, 이 사람은 2년 전부터 살던 사람이구나"라고 인정받아 기존의 빠른 순위를 보호받을 수 있습니다.

 

다음은, 보증금을 올려줄 때 확정일자는 어떻게 받아야 하는지 짚어드릴게요. 정말 중요합니다! 💰

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4. 보증금 증액 시 필수 확인 사항 (확정일자) 💰

 

전세값이 올라서 보증금을 증액(예: 3억 → 3억 5천)하는 경우에는 더욱 신경 써야 합니다. 이때는 보증금이 두 덩어리로 나뉘기 때문입니다.

증액 계약의 순위 구조

1. 기존 보증금 (3억): 2년 전 최초 계약일 기준의 1순위 유지
2. 증액된 보증금 (5천만 원): 오늘 새로 계약한 날짜 기준으로 새로운 순위 생성

따라서 증액 계약서를 작성한 후에는 주민센터나 등기소를 방문하여 반드시 '확정일자'를 다시 받아야 합니다. 단, 이때 받는 확정일자는 증액된 5천만 원에 대해서만 효력이 발생합니다.

⚠️ 주의: 절대 기존 계약서를 파기하고 전체 금액(3억 5천)에 대해 새로 확정일자를 받지 마세요! 그러면 기존 3억 원에 대한 1순위 권리가 사라지고, 전체 금액이 오늘 날짜 순위로 밀려납니다.

주택임대차신고제 안내

보증금이 변경되었다면 주택임대차 신고(전월세 신고)도 30일 이내에 다시 해야 합니다. 국토교통부 시스템을 이용하세요.

👉 부동산거래관리시스템 바로가기

 

다음은, 전세자금대출을 이용 중인 분들이 은행 심사를 위해 꼭 챙겨야 할 부분입니다! 🏦

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5. 전세자금대출 연장과 은행 심사 🏦

전세자금대출을 받고 계신가요? 그렇다면 특약에 최초 계약일을 적는 것이 대출 연장 심사에도 매우 중요합니다.

은행이 확인하는 것

은행은 대출 만기 시점이 되면 이 대출을 연장해 줄지 심사합니다. 이때 은행원이 가장 중요하게 보는 것은 "이 계약이 신규 계약인가, 아니면 기존 계약의 연장인가?"입니다.

• 연장 계약임이 명확할 때: 기존 대출 조건(금리 우대 등)을 유지하며 비교적 간편하게 대출 연장 승인.
• 신규 계약처럼 보일 때: 신규 대출로 간주하여 심사가 까다로워지거나, 대출 한도 및 금리가 달라질 수 있음.

따라서 특약사항에 "본 계약은 구 계약의 연장선임"을 명시해 두면, 은행에서도 이를 근거로 원활하게 대출 기간 연장 처리를 진행할 수 있습니다. 서류 미비로 은행을 두 번 방문하고 싶지 않다면 꼭 챙기세요!

💎 핵심 포인트:
대출 연장을 위해서는 확정일자가 찍힌 신규(연장) 계약서를 은행에 제출해야 합니다. 기존 계약서와 함께 챙겨가시는 것이 가장 확실합니다.

 

마지막으로, 재계약과 관련해 가장 많이 묻는 질문들을 모아봤습니다! ❓

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 보증금 변동 없이 기간만 연장할 때도 계약서를 꼭 써야 하나요?

아니요, 조건 변경이 없다면 '묵시적 갱신'으로 처리되어 자동으로 기존과 동일한 조건으로 연장됩니다. 굳이 계약서를 다시 쓸 필요는 없으며, 기존 권리도 그대로 유지됩니다.

 

Q2. 집주인이 특약 넣기를 거부하면 어떡하죠?

특약은 상호 합의 사항이지만, 이는 임차인의 권리 보호를 위한 기본적인 요구입니다. 만약 거부한다면 "기존 계약서의 뒷면이나 여백에 변경 내용을 적고 양측이 날인"하는 방식으로라도 연장 사실을 기록으로 남겨야 합니다.

 

Q3. 재계약 시 복비(중개수수료)는 누가 내나요?

단순 재계약이라면 공인중개사를 끼지 않고 당사자끼리 작성(대필)할 수도 있습니다. 만약 공인중개사가 계약서를 대필해 준다면 약 5~10만 원 정도의 대필료만 지불하면 됩니다. 법정 중개보수를 다 낼 필요는 없습니다.

 

Q4. 기존 계약서는 버려도 되나요?

절대 안 됩니다! 보증금을 전액 돌려받고 이사 나가기 전까지는 최초 계약서, 확정일자부 계약서, 신규 계약서 모두를 소중히 보관해야 합니다. 이것들이 내 재산을 지키는 역사이자 증거입니다.

 

Q5. 확정일자는 어디서 받나요?

관할 주민센터(동사무소)를 방문하거나, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 발급받을 수 있습니다. 재계약서 원본을 지참하세요.

 

이제 재계약서 작성, 두렵지 않으시죠? 마지막으로 핵심만 콕 집어 요약해 드릴게요! 👋

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마무리하며: 계약서 한 줄이 내 전 재산을 지킵니다!

 

오늘은 전세계약서 재작성 시 특약사항에

'최초 계약일'을 적는 것이 얼마나 중요한지 알아봤습니다.

 

번거로워 보여도 이 '연결고리' 하나가 경매나 대출 문제 발생 시

나를 지켜주는 강력한 방패가 됩니다.

 

집주인과 웃으며 재계약하되, 서류만큼은 꼼꼼하게 챙기는

현명한 세입자가 되시길 바랍니다!

여러분의 소중한 보증금, 항상 응원할게요. 😊

 

✅ 오늘 내용 핵심 요약
✅ 순위 보전 필수: 재계약 시 최초 계약일 기준의 대항력과 우선변제권을 유지해야 함.

✅ 특약의 마법: "본 계약은 구 계약의 연장선임"을 명시해 두 계약을 하나로 연결.

✅ 증액 시 주의: 증액된 금액에 대해서만 확정일자를 새로 받고, 기존 계약서 절대 파기 금지.

✅ 대출 연장: 은행 심사 시 연장 계약임을 증명해야 대출 기간 연장이 수월함.

✅ 서류 보관: 이사 가기 전까지 구 계약서와 신 계약서 모두 함께 보관하기.