전세사기 건물 경매, 최우선변제자의 상계신청이란?

전세사기 건물 경매, 최우선변제자의 상계신청이란?

안녕하세요, 여러분! 😊

전세사기를 당한 후 최우선변제권을 갖고 있다면, 셀프낙찰과 상계신청이 가능하다는 말을 들어보셨을 거예요.

그렇다면 셀프낙찰 후 상계신청을 하면 어떻게 되는 걸까요?

오늘은 경매에서 최우선변제자의 상계신청이 무엇인지, 어떤 효과가 있는지 알아보겠습니다. 🔍

📋 목차

• 최우선변제권이란? 💰
• 셀프낙찰과 상계신청의 개념 🏡
• 셀프낙찰 후 방의 주인은 누구인가? 🔑
• 상계신청으로 전세대출을 갚을 수 있을까? 💳
• 셀프낙찰·상계신청 시 주의해야 할 점 ⚠️
• 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

그럼, 먼저 최우선변제권이 무엇인지 알아보겠습니다. ✅

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최우선변제권이란? 💰

전세사기를 당했지만, 최우선변제자로 보호받을 수 있을까요?

네! 일정 조건을 충족하면 경매 후 전세금을 우선 변제받을 수 있는 최우선변제권이 적용됩니다. ✅

최우선변제권 적용 조건

• ① 확정일자를 받은 임차인이어야 함
• ② 전세권보다 근저당권이 늦게 설정된 경우
• ③ 보증금이 일정 금액 이하(지역별 상이)여야 함

구분	최우선변제 가능 보증금	변제받을 수 있는 금액
서울	1억 5천만 원 이하	5천만 원
부산	1억 3천만 원 이하	4천 3백만 원
기타 지방	9천 5백만 원 이하	3천 2백만 원

즉, 최우선변제권이 있다면 경매 후 일정 금액을 우선 변제받을 수 있습니다.

 

다음은 셀프낙찰과 상계신청이 무엇인지 알아보겠습니다. 🏡

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셀프낙찰과 상계신청의 개념 🏡

 

전세금을 돌려받지 못했다면, 셀프낙찰과 상계신청이 해결책이 될 수 있을까요?

네! 최우선변제권이 있는 임차인은 본인의 보증금을 경매에서 상계 처리하여 셀프낙찰이 가능합니다. ✅

셀프낙찰과 상계신청의 차이

• 셀프낙찰: 임차인이 직접 경매에 참여하여 낙찰받는 것
• 상계신청: 낙찰받은 후, 경매 대금에서 전세금을 차감하는 것

구분	설명
셀프낙찰	임차인이 직접 경매에 참여해 낙찰받음
상계신청	낙찰 후 보증금을 경매 대금에서 차감

즉, 셀프낙찰과 상계신청을 하면 경매 비용을 줄이고, 주택을 소유할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

 

그렇다면, 셀프낙찰 후 방의 주인은 누가 될까요? 🔑

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셀프낙찰 후 방의 주인은 누구인가? 🔑

셀프낙찰 후 내 방의 주인은 누가 될까요?

셀프낙찰을 통해 경매에서 낙찰받으면, 해당 주택의 소유권은 낙찰자(임차인)에게 이전됩니다. ✅

셀프낙찰 후 소유권 변동

• 경매에서 낙찰받으면 → 임차인이 해당 주택의 새로운 소유자가 됨
• 이전 소유자의 권리는 소멸하고, 낙찰자가 등기 이전 신청 가능
• 상계신청이 승인되면 → 보증금을 대금에서 차감 가능

상황	결과
경매 낙찰 성공	소유권 이전 가능
상계신청 승인	보증금 차감 후 잔금 납부
잔금 완납	최종 소유권 이전 완료

즉, 셀프낙찰을 하면 해당 주택의 소유권을 직접 가지게 되지만, 기존 대출과의 관계도 고려해야 합니다.

 

그렇다면, 상계신청을 통해 전세대출을 갚을 수 있을까요? 💳

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상계신청으로 전세대출을 갚을 수 있을까? 💳

 

셀프낙찰 후 상계신청을 하면 전세대출도 자동으로 상계될까요?

아닙니다. 상계신청을 통해 보증금을 돌려받더라도, 전세대출은 별도로 상환해야 합니다. ✅

상계신청 후 전세대출 처리 방식

• 경매 낙찰 후 상계신청 승인 → 보증금이 차감됨
• 하지만 전세대출은 자동 소멸되지 않음 → 대출 잔액 별도 상환 필요
• 상계 후 받은 금액을 은행에 직접 상환해야 전세대출 정리 가능

구분	처리 방식
상계신청 후 보증금 차감	경매 대금에서 보증금을 공제
전세대출 상환	보증금 수령 후 직접 상환
전세대출을 갚지 않으면?	신용등급 하락 및 법적 조치 가능

즉, 상계신청을 통해 보증금을 돌려받더라도 은행에 직접 전세대출을 상환해야 합니다.

 

다음은 셀프낙찰·상계신청 시 주의해야 할 점입니다. ⚠️

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셀프낙찰·상계신청 시 주의해야 할 점 ⚠️

셀프낙찰과 상계신청을 진행할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요?

셀프낙찰 후 상계신청을 하면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. ✅

주의해야 할 사항

• 1. 셀프낙찰 시 입찰금액 설정 신중히! (낙찰가가 너무 높으면 추가 비용 발생 가능)
• 2. 상계신청을 해도 경매 잔금은 납부해야 함
• 3. 전세대출은 자동 소멸되지 않으며, 별도 상환 필요
• 4. 소유권 이전 후 관리비·세금 부담 발생
• 5. 법률 전문가(변호사·법무사)와 상담 필수

즉, 셀프낙찰과 상계신청은 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이지만, 사전에 법적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

 

다음은 자주 묻는 질문(FAQ)입니다. ❓

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자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 셀프낙찰을 하면 내 집이 되는 건가요?

네, 경매에서 직접 낙찰받으면 소유권이 본인에게 이전됩니다.

Q2. 상계신청을 하면 경매 대금 전액을 납부하지 않아도 되나요?

아니요, 상계신청을 하면 보증금이 차감되지만, 나머지 금액은 직접 납부해야 합니다.

Q3. 상계신청을 하면 전세대출도 자동으로 사라지나요?

아니요, 전세대출은 따로 은행에 직접 상환해야 합니다.

Q4. 낙찰 후 세금이나 추가 비용이 발생할 수 있나요?

네, 취득세, 등기비용, 관리비 체납분 등이 추가될 수 있습니다.

Q5. 셀프낙찰 후 상계신청을 안 하면 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로, 반드시 신청해야 합니다.

 

다음은 마무리 인사 및 최종 정리입니다. 🚀

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마무리하며 🚀

 

✅ 최우선변제권이 있다면, 경매를 통해 보증금 일부를 우선 변제받을 수 있습니다.

✅ 셀프낙찰 후 상계신청을 하면 경매 대금에서 보증금을 차감할 수 있습니다.

✅ 셀프낙찰을 하면 소유권이 본인에게 이전되지만, 전세대출은 직접 상환해야 합니다.

✅ 낙찰 후 발생하는 취득세, 등기비용, 관리비 체납분 등 추가 비용을 고려해야 합니다.

셀프낙찰과 상계신청을 고려하고 계신다면, 법률 전문가와 상담을 통해 신중하게 진행하시길 바랍니다! 🏡✨