부동산 재계약서 작성 시 중개수수료 발생 범위와 적정 금액은?
안녕하세요, 김박사입니다!
전세나 월세 만기가 다가와서 재계약을 앞두고 계신 분들 많으시죠?
처음 계약할 때는 당연히 중개수수료(복비)를 냈지만,
'재계약할 때도 수수료를 또 내야 하나?' 궁금해하시는 분들이 정말 많습니다.
조건이 똑같을 때, 혹은 보증금이 올랐을 때
중개수수료는 얼마나 내는 것이 적당할까요?
오늘은 부동산 재계약 시 발생하는 수수료의 범위와 적정 금액,
그리고 대필료의 개념까지 완벽하게 정리해 드리겠습니다.
바로 확인해 보시죠! 😊
📋 목차
다음은, 재계약 시 부동산을 꼭 거쳐야 하는지, 수수료 발생 여부부터 꼼꼼히 살펴볼게요! 🔍
재계약 시 중개수수료, 꼭 내야 할까요? 🏠
중개사의 '개입 여부'가 가장 중요합니다
부동산 중개수수료는 공인중개사가 집을 보여주고, 조건을 조율하는 등 '중개 행위'를 했을 때 발생하는 비용입니다. 따라서 재계약 상황에 따라 수수료 발생 여부가 완전히 달라집니다.
| 재계약 방식 | 특징 | 수수료 발생 여부 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 만기 2개월 전까지 아무 말 없이 연장됨 | 발생 안 함 (계약서 불필요) |
| 당사자 직거래 | 집주인과 세입자가 직접 만나서 계약서 작성 | 발생 안 함 |
| 부동산 대필 | 합의된 내용을 부동산에 가서 서류만 작성 | 법정 수수료 X (소정의 대필료) |
💎 핵심 포인트:
보증금 변동 없이 기존 조건 그대로 연장한다면, 굳이 부동산에 가지 않고 기존 계약서에 연장 기간만 명시하여 서명하거나, 묵시적 갱신으로 두는 것이 비용을 절약하는 방법입니다.
한국공인중개사협회 정보 링크
다음은, 집주인과 세입자가 합의 후 부동산에 계약서 작성만 부탁할 때 내는 '대필료'에 대해 알아볼게요! ✍️
단순 대필만 부탁할 때의 적정 비용 (대필료) ✍️
[일상이야기/금융●경제 이야기] - 전세계약서 다시 쓸 때, '최초 계약일' 안 적으면 보증금 날린다고?
전세계약서 다시 쓸 때, '최초 계약일' 안 적으면 보증금 날린다고?
전세계약서 다시 쓸 때, '최초 계약일' 안 적으면 보증금 날린다고? 😱 안녕하세요, 여러분! 😊.전세 만기가 다가오면 "보증금을 올려달라"거나 "계약서를 다시 쓰자"는집주인의 연락을 받으실
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대필료는 법정 중개수수료가 아닙니다
집주인과 세입자가 이미 전세금 인상 폭 등에 합의를 끝내고, 단순히 계약서라는 서류만 깔끔하게 타이핑해서 뽑아달라고 부동산에 요청하는 경우가 있습니다.
이때 지불하는 비용을 관행상 '대필료(수고비)'라고 부르며, 이는 법적으로 정해진 요율이 없습니다.
- 적정 금액: 지역이나 부동산에 따라 다르지만 보통 5만 원 ~ 10만 원 선에서 형성되어 있습니다.
- 비용 부담: 보통 집주인과 세입자가 반반씩 부담하거나, 재계약을 먼저 요구한 쪽에서 내는 경우가 많습니다.
⚠️ 주의: 단순 대필만 해주는 경우, 공인중개사는 계약서에 자신의 직인(도장)을 찍어주지 않습니다. 직인을 찍는 순간 중개 사고에 대한 법적 책임을 져야 하기 때문입니다.
국토교통부 부동산 거래 민원 안내
다음은, 보증금이나 월세가 올라서 계약서를 다시 쓸 때 수수료를 어떻게 계산하는지 확인해 볼게요! 📈
보증금이나 월세가 변동된 경우의 수수료 📈
전체 금액 기준 vs 증액분 기준?
만약 전세 보증금이 2억 원에서 2억 5천만 원으로 올랐다고 가정해 봅시다. 이때 중개수수료는 전체 2억 5천만 원에 대해 내야 할까요, 아니면 오른 5천만 원에 대해서만 내야 할까요?
| 상황 | 수수료 적용 방식 |
|---|---|
| 부동산이 적극적으로 조건을 조율하고 도장을 찍을 때 | 원칙적으로 총 보증금(2억 5천만 원) 기준으로 법정 요율 청구 가능 |
| 당사자 간 합의 후 도장만 찍어줄 때 (관행) | 통상적으로 증액분(5천만 원)에 대한 요율만 적용하거나 협의된 정액(예: 10~20만 원)을 지급 |
원칙상 공인중개사가 직인을 찍고 공제증서를 발급해 준다면 전체 금액을 기준으로 법정 수수료를 청구할 수 있습니다. 하지만 기존 세입자와의 재계약인 만큼, 사전에 중개사와 수수료를 협의(할인)하는 것이 실무적인 관행입니다.
💡 TIP: 부동산을 방문하기 전, 전화로 "조건은 저희끼리 다 맞췄고 계약서 작성과 공제증서 발급만 필요한데, 수수료는 증액분 기준으로 계산해 주실 수 있나요?"라고 미리 조율하시는 것이 좋습니다.
부동산 중개보수 계산기 활용하기
다음은, 굳이 돈을 들여서 부동산 직인을 받고 공제증서를 받아야 하는 이유에 대해 설명해 드릴게요! 🛡️
공인중개사의 책임 범위와 공제증서의 중요성 🛡️
단순 대필(직인 X) vs 정식 중개(직인 O)
수수료를 아끼려고 대필료 5만 원만 내고 부동산 도장 없이 당사자끼리 서명하는 분들도 많습니다. 하지만 보증금이 올랐다면 한 번쯤 고민해 보셔야 합니다.
- 권리관계 재확인: 2년 사이에 집주인이 대출을 더 받았거나 집에 가압류가 걸렸을 수도 있습니다. 정식 중개를 받으면 중개사가 최신 등기부등본을 확인하고 권리관계를 설명해 줄 의무가 생깁니다.
- 공제증서 발급: 부동산 직인이 찍힌 계약서를 작성하면 '공제증서(부동산 사고 시 최소 2억 원 한도 보상)'를 받을 수 있어 만약의 사태에 대비할 수 있습니다.
- 전세자금대출 연장: 은행에 따라 전세자금대출을 연장하거나 증액할 때, 반드시 '공인중개사의 직인이 날인된 재계약서'를 요구하는 경우가 많습니다.
💎 핵심 포인트:
보증금 증액이 크거나 은행 대출 연장이 필요한 세입자라면, 대필료가 아닌 약간의 합의된 수수료를 내더라도 부동산 직인과 공제증서를 받는 것이 훨씬 안전합니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 안내
다음은, 재계약을 하긴 했는데 중간에 사정이 생겨 이사를 가야 할 때 발생하는 복비 문제에 대해 다뤄보겠습니다! 💸
재계약 중도 해지 시, 복비는 누가 낼까? 💸
재계약 방식에 따라 부담 주체가 바뀝니다
재계약을 하고 1년쯤 지났는데 갑자기 이직이나 발령으로 집을 빼야 한다면? 새로운 세입자를 구하는 부동산 중개수수료를 놓고 집주인과 세입자 간의 눈치싸움이 시작됩니다.
| 연장 유형 | 중도 해지 가능 여부 | 새로운 중개수수료 부담 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 언제든 통보 가능 (3개월 후 효력) | 집주인 부담 |
| 계약갱신청구권 사용 | 언제든 통보 가능 (3개월 후 효력) | 집주인 부담 |
| 합의 갱신 (새로 계약) | 원칙적으로 만기까지 해지 불가 | 세입자 부담 (관행) |
만약 계약서 특약에 "계약갱신요구권을 행사한 계약이다"라고 명시되어 있다면, 세입자는 언제든지 나간다고 말할 수 있고, 3개월 뒤 보증금을 돌려받을 수 있으며 다음 복비도 내지 않습니다. 반대로 일반적인 합의 갱신이라면 세입자가 직접 다음 사람을 구하고 복비도 내고 나가는 것이 관례입니다.
찾기 쉬운 생활법령정보
다음은, 부동산 재계약 수수료와 관련하여 가장 많이 물어보시는 질문들을 모아 답변해 드릴게요! ❓
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 집주인이 보증금을 안 올린다는데, 계약서를 새로 써야 할까요?
보증금 변동이 없고 조건이 같다면 묵시적 갱신으로 두는 것이 세입자에게 가장 유리합니다. 굳이 부동산에 가서 돈을 내고 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다.
Q2. 기존 계약서 여백에 수정해서 적고 도장 찍어도 효력이 있나요?
네, 효력이 있습니다. 기존 계약서의 특약란이나 여백에 "보증금 00원을 증액하여 만기를 00년 00월 00일로 연장함"이라고 적고 당사자 양측의 도장이나 서명을 남기면 법적 효력을 갖습니다.
Q3. 보증금을 올렸을 때 확정일자는 다시 받아야 하나요?
반드시 다시 받아야 합니다! 증액된 보증금에 대해 보호를 받으려면 새로 작성한 계약서(혹은 수정된 계약서)를 들고 주민센터에 가서 확정일자를 한 번 더 받아야 합니다.
Q4. 대필료를 계좌로 이체했는데 현금영수증이 되나요?
단순 대필료는 중개 보수가 아니기 때문에 현금영수증 의무 발행 대상에 포함되지 않는 경우가 많습니다. 다만, 정식 중개수수료를 냈다면 무조건 현금영수증을 발급받을 수 있습니다.
Q5. 집주인이 수수료 내기 싫다고 직거래로 증액 계약서를 쓰자고 합니다. 안전한가요?
그동안 등기부등본에 다른 근저당(대출)이나 가압류가 설정되지 않았다면 직거래도 무방합니다. 계약 당일 반드시 등기부등본을 발급받아 권리관계에 이상이 없는지 확인하신 후 서명하시기 바랍니다.
자, 그럼 오늘 배운 내용을 마지막으로 요약해 볼까요? ✨
마무리하며 ✍️
오늘은 부동산 재계약 시 발생하는 중개수수료와 대필료의 차이,
그리고 상황에 따른 현명한 대처 방법에 대해 자세히 알아보았습니다.
✅ 조건 변동 없는 묵시적 갱신과 당사자 직거래는 중개수수료가 발생하지 않습니다.
✅ 부동산에 단순 계약서 작성만 요청할 경우 보통 5~10만 원의 대필료가 발생합니다.
✅ 보증금이 올랐다면, 전체 금액이 아닌 증액분 기준으로 수수료를 협의하는 것이 관행입니다.
✅ 대출 연장이나 권리관계 확인이 필요하다면 정식 중개(직인+공제증서)를 받는 것이 안전합니다.
재계약 시즌이 오면 이것저것 신경 쓸 일이 많아 머리가 아프시겠지만,
오늘 알려드린 내용을 바탕으로 집주인,
그리고 부동산 소장님과 현명하게 소통하시길 바랍니다.
피 같은 내 돈, 아낄 수 있는 부분은 똑똑하게 챙겨보자고요!
다음에도 실생활에 돈이 되는 알찬 정보로 찾아오겠습니다.
감사합니다! 😊
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