전세사기 당했을 때, 임대인과 집주인 누구에게 소송해야 할까?

전세사기 당했을 때, 임대인과 집주인 누구에게 소송해야 할까?

전세사기를 당한 후 소송을 진행할 때, 임대인과 실제 집주인(소유자) 중 누구를 대상으로 해야 할까요?

특히 계약서상 임대인이 따로 있고, 실질적인 집주인이 다른 경우,

소송을 걸어도 돈을 받을 수 있을지 고민이 될 수 있습니다.

이번 글에서는 전세사기 소송 시 임대인과 집주인의 법적 책임을 알아보겠습니다.

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1. 임대인과 집주인의 차이점

① 임대인 = 계약서상 집을 빌려준 사람

- 임대인은 전세계약서에 세입자와 계약을 맺은 당사자입니다.

- 임대인이 집주인이 아닐 수도 있으며, 대리인 또는 제3자가 계약을 체결할 수도 있음.

② 집주인 = 등기부등본상 건물 소유자

- 집주인은 해당 주택의 실제 소유자로, 등기부등본을 확인하면 알 수 있습니다.

- 임대인과 집주인이 다를 경우, 임대인이 집주인의 위임을 받았는지 확인해야 합니다.

③ 계약서상 임대인과 실제 소유자가 다를 경우 문제 발생

- 임대인이 재산이 없거나 전세금을 반환할 능력이 없다면?

- 집주인에게 직접 소송이 가능한지 따져봐야 합니다.

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2. 전세보증금 반환 소송, 누구를 대상으로 해야 할까?

① 임대인에게 소송해야 하는 이유

- 일반적으로 임대인이 계약상 보증금 반환 의무를 지는 주체이기 때문에 소송 대상이 됩니다.

- 하지만 임대인이 재산이 없거나 전세금을 돌려줄 능력이 없다면 문제가 발생합니다.

② 집주인에게도 소송이 가능할까?

- 임대인이 집주인의 정식 위임을 받아 계약을 체결한 경우, 집주인에게도 책임을 물을 수 있음.

- 하지만 위임 계약이 없거나 임대인이 독단적으로 계약한 경우, 집주인은 책임을 피할 가능성이 높음.

③ 집주인이 책임을 질 수 있는 경우

- 임대인이 집주인의 가족, 친척, 사업 파트너로 위장하여 계약한 경우

- 집주인이 명백히 임대 계약에 관여했거나, 전세금을 사용한 정황이 있는 경우

- 법적으로 ‘명의신탁’ 관계가 인정될 경우

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3. 임대인이 재산이 없을 경우 어떻게 해야 할까?

① 강제집행을 통한 재산 조사

- 법원 판결을 받은 후 임대인의 재산을 강제 조사할 수 있음.

- 부동산, 예금, 급여 압류 등을 신청 가능.

② 집주인의 재산을 추적할 수 있을까?

- 임대인이 실질적으로 집주인의 대리인으로 계약한 경우, 법적 책임을 집주인에게까지 확대 가능.

- 하지만 단순히 가족이나 지인이라는 이유로 집주인에게 책임을 묻기는 어려움.

③ 전세보증보험 활용

- 전세보증보험에 가입한 경우, 보험사에서 전세금을 대신 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사.

- 보증보험 미가입자라면 주택도시보증공사(HUG) 등의 지원책을 확인해야 함.

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4. 결론: 임대인 소송이 기본, 집주인 연관성도 확인!

전세금 반환 소송은 기본적으로 임대인을 대상으로 진행해야 하지만, 집주인의 연관성이 있다면 추가 소송이 가능할 수도 있습니다.

✅ 계약서상 임대인이 보증금 반환 의무를 지니므로, 소송 대상 1순위

✅ 집주인이 계약에 관여했거나 실소유주라면 추가 소송 가능

✅ 임대인의 재산 조사 후 강제집행 고려