전입신고와 임대차계약서 확정일자, 기준은?

전입신고와 임대차계약서 확정일자, 기준은?

임대차 계약에서 전입신고와 확정일자의 기준은 실제 입주일일까요, 아니면 신고한 날짜일까요?

전입신고와 확정일자는 **임차인의 권리를 보호**하는 중요한 요소이므로 정확한 기준을 아는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 전입신고와 확정일자의 기준과 효력 발생 시점을 정리해보겠습니다.

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1. 전입신고 기준, 언제 해야 할까?

① 전입신고란?

- 전입신고는 세대주의 주소 변경을 행정기관에 신고하는 절차입니다.

- 주민등록상 주소를 변경하는 것이므로 **실제 입주 후 신고하는 것이 원칙**입니다.

② 전입신고 기준일

- 법적으로는 실제 입주한 날을 기준으로 신고하는 것이 맞습니다.

- 하지만 **입주하지 않은 상태에서도 신고는 가능**하며, 이를 '선(先) 전입신고'라고 합니다.

③ 전입신고를 빨리 해야 하는 이유

- 전입신고를 해야 대항력(거주 보호 권리)이 생기며, 집이 경매로 넘어갈 경우 보호받을 수 있습니다.

- 전입신고일이 늦어지면 후순위로 밀릴 위험이 있음.

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2. 확정일자의 기준은?

① 확정일자란?

- 임대차계약서에 법적 효력을 부여하는 날짜로, 보증금을 보호받기 위한 필수 절차입니다.

- 확정일자는 **주민센터 또는 등기소에서 계약서에 도장을 찍어주는 방식으로 부여**됩니다.

② 확정일자의 기준

- 확정일자는 **신청한 날로부터 효력이 발생**합니다.

- 따라서 계약서를 작성한 날짜가 아니라 확정일자를 부여받은 날이 중요한 기준이 됩니다.

③ 확정일자가 중요한 이유

- 확정일자가 있어야 **우선변제권**(경매 시 보증금 우선 변제 가능)이 생깁니다.

- 전입신고 없이 확정일자만 받으면 우선변제권이 없고, 단순 채권으로만 인정됩니다.

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3. 전입신고 vs. 확정일자, 언제 해야 안전할까?

① 가장 안전한 방법

- **입주 당일, 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 안전**합니다.

- 전입신고 후 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

② 확정일자만 받고 전입신고를 나중에 하면?

- 확정일자만 있으면 채권자로 인정될 뿐, **경매 시 보증금을 보호받을 수 없음**.

- 전입신고를 마쳐야 대항력을 갖출 수 있음.

③ 입주 전에 미리 전입신고해도 될까?

- 입주 전에 전입신고를 할 수도 있지만, 실제로 거주하지 않으면 문제가 될 수도 있음.

- 전입신고 후 일정 기간 내 실거주하지 않으면 '허위 전입'으로 불이익을 받을 가능성이 있음.

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4. 결론: 실제 입주 후, 즉시 신고하는 것이 가장 안전!

전입신고와 확정일자의 기준은 ‘신고일’이며, 실제 입주 후 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.

✅ 전입신고: 실제 입주한 날을 기준으로 신고

✅ 확정일자: 신청한 날짜부터 효력 발생

✅ 입주 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받는 것이 안전