구축 아파트 재건축 매수, 권리가액과 조합원 분양 우선권 따져봐야 할까?

구축 아파트 재건축 매수, 권리가액과 조합원 분양 우선권 따져봐야 할까?

구축 아파트를 재건축 기대감으로 매수할 때, 강변뷰나 평형에 따라 권리가액이 달라질까요?

 

또한, 조합원 분양 시 30평대가 20평대보다 더 유리한 조건을 가질까요?

이번 글에서는 재건축 시 권리가액 산정 기준과 조합원 분양 우선권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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1. 재건축 시 권리가액에 강변뷰가 반영될까?

① 재건축 시 권리가액은 감정평가로 결정

- 재건축 진행 과정에서 조합원이 받을 권리가액은 감정평가를 통해 산정됩니다.

- 일반적으로 건물 노후도, 입지, 평형, 조망권 등이 감정평가에 반영됩니다.

② 강변뷰가 권리가액에 영향을 줄까?

- 감정평가 시, 강변뷰와 같은 조망권은 일부 반영될 가능성이 높습니다.

- 하지만 조망권 반영 비율은 감정평가사의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 100% 시세만큼 반영되지는 않을 수 있음.

③ 같은 동이라도 권리가액이 다를 수 있음

- 동일한 단지 내에서도 층수, 방향, 위치(강변뷰 여부)에 따라 감정평가액이 다를 수 있음.

- 따라서, 재건축을 기대하고 구축 아파트를 매수할 경우 시세 차이보다 감정평가 반영 여부를 따져보는 것이 중요.

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2. 조합원 분양 시 평형과 위치 선택, 30평대가 더 유리할까?

① 기존 평형이 크면 더 큰 평형 배정 가능

- 일반적으로 조합원 분양 시 기존 평형보다 더 작은 평형을 선택하는 것은 가능하지만, 더 큰 평형으로 가려면 추가 분담금이 필요할 수 있음.

- 따라서, 30평대를 보유하면 조합원 분양 시 더 큰 평형을 받을 가능성이 높아짐.

② 조합원 추첨 방식과 우선 배정

- 조합원 분양은 기본적으로 추첨 방식으로 진행됩니다.

- 단, 역세권 동이나 로열층은 특정 조합원이 우선 배정받을 수 있도록 내부 기준이 정해질 수 있음.

③ 지하철역 가까운 동 선택이 가능할까?

- 재건축 조합마다 조합원들에게 동·층 선택 기회를 부여하는 방식이 다를 수 있음.

- 일부 조합에서는 권리가액이 높은 조합원이 우선적으로 좋은 위치를 선택할 가능성이 있음.

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3. 구축 아파트 매수 시 고려해야 할 점

① 재건축 추진 속도 확인

- 해당 아파트가 재건축 조합 설립 단계인지, 정비구역 지정 단계인지 확인 필수.

- 재건축 추진이 불확실한 단지는 장기적으로 보유 부담이 생길 수 있음.

② 감정평가 기준 확인

- 재건축 시 권리가액이 100% 시세 반영되지 않을 가능성이 있음.

- 조망권, 입지, 평형별 감정평가 기준이 어떻게 적용되는지 미리 분석 필요.

③ 조합원 분양 기준 검토

- 기존 평형이 클수록 조합원 분양 시 더 유리한 선택 가능성이 높음.

- 분담금 예상 금액을 계산해보고, 재건축 진행 시 추가 부담을 고려해야 함.

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4. 결론: 구축 아파트 매수 시 감정평가 반영 여부와 조합원 분양 기준 따져봐야!

구축 아파트를 재건축 목적으로 매수할 경우, 권리가액과 조합원 분양 기준을 꼼꼼히 따져야 합니다.

✅ 강변뷰 등 조망권은 감정평가에 일부 반영될 가능성 있음

✅ 30평대 보유 시 조합원 분양에서 더 큰 평형 선택 가능성 높음

✅ 지하철역 가까운 동 배정은 조합 내부 기준에 따라 달라질 수 있음